젠트리피케이션 없이 재생하는 법
도시가 낙후된 지역을 새롭게 탈바꿈시키는 ‘재생’은 도시계획과 건축 분야에서 매우 중요한 화두입니다.
그러나 이러한 재생이 항상 긍정적인 결과를 가져오는 것은 아닙니다. 실제로 많은 도시 재생 프로젝트가 진행되면서 기존 주민들이 내몰리는 ‘젠트리피케이션(gentrification)’ 현상이 발생하고 있습니다. 이는 상권이 발전하고 임대료가 오르면서 저소득층이 원주민임에도 불구하고 거주지를 떠나야 하는 상황을 의미합니다.
젠트리피케이션은 도시 재생의 취지와는 상반되는 결과를 낳습니다.
도시의 활력을 높이기 위해 시작된 프로젝트가 결국 공동체를 해체하고, 지역 문화의 뿌리를 흔드는 결과를 초래하고 있기 때문입니다.
이 글에서는 젠트리피케이션 없이 도시를 재생할 수 있는 방법과 실제 사례, 정책적 대안까지 심층적으로 살펴보겠습니다.
젠트리피케이션의 원인과 문제점
젠트리피케이션은 도시재생 과정에서 다음과 같은 요소들로 인해 발생합니다.
- 공공 또는 민간 주도의 대규모 개발
- 상업적 브랜드 유입 및 관광지화
- 부동산 가격 급등에 따른 임대료 상승
- 주민 의견 반영 부족
이러한 변화는 공간의 물리적 환경은 개선할 수 있지만, 그 공간을 살아온 사람들의 삶의 터전을 빼앗는 결과로 이어질 수 있습니다.
결국 도시는 새로워졌지만, 그 안에서 살아갈 수 있는 사람은 사라지는 아이러니가 발생합니다.
| 항목 | 재생 전 | 재생 후 |
|---|---|---|
| 임대료 | 저렴함 | 급등 |
| 거주 주민 | 원주민 중심 | 외부 유입 증가, 기존 주민 이탈 |
| 상권 구조 | 지역 상점 중심 | 프랜차이즈 및 대기업 위주 |
| 지역 정체성 | 유지 | 약화 또는 소멸 |
젠트리피케이션을 막는 재생의 핵심 원칙
젠트리피케이션 없이 재생하기 위해서는 공간보다 사람 중심의 접근이 필요합니다. 다음은 대표적인 핵심 원칙입니다.
- 원주민 보호 우선 원칙: 임대료 인상 방지 및 주거권 보장 정책 수립
- 지역 자산화: 지역 내 건물, 상점 등을 주민이 소유하거나 공동 운영하는 방식
- 소규모·점진적 재생: 대규모 개발보다 점진적 개선을 통한 자연스러운 변화 유도
- 주민 참여 기반 설계: 재생 과정에서 주민 의견을 의무적으로 반영
이러한 원칙을 바탕으로 한 재생은 물리적인 변화뿐 아니라 공동체의 지속성까지 확보할 수 있습니다.
이는 단기적 이익이 아닌 장기적 관점에서 도시의 건강성을 확보하는 방식입니다.
국내외 젠트리피케이션 대응 사례
젠트리피케이션을 효과적으로 방지한 도시 재생 사례는 국내외에서 다양하게 존재합니다.
아래 표는 대표적인 사례를 비교한 것입니다.
| 지역 | 대응 전략 | 결과 |
|---|---|---|
| 서울 성미산 마을 | 주민조합 중심의 마을 리모델링 | 주민 유지율 높고 공동체 지속 |
| 독일 베를린 | 임대료 상한제, 공공주택 확대 | 중산층과 저소득층 공존 |
| 일본 구마모토 | 지역 소상공인과 연계한 재생 | 지역경제와 주민 공존 성공 |
이들 사례는 공통적으로 다음과 같은 요소를 포함하고 있습니다.
첫째, 주민이 단순한 수혜자가 아닌 주체로 참여했습니다.
둘째, 민간 자본보다는 공공과 협동조합 중심의 소유 구조가 도입되었습니다.
셋째, 문화적 자산과 지역의 정체성을 지키려는 노력이 동반되었습니다.
젠트리피케이션 방지를 위한 정책적 대안
젠트리피케이션을 막기 위한 정책은 다음과 같은 방향으로 설계되어야 합니다.
- 공공임대주택 확대 및 장기 거주 지원
- 지역 상점 보호를 위한 상업 임대차 보호법 강화
- 마을기업, 사회적기업 중심의 상권 형성 유도
- 도시재생 계획 수립 시 주민 협의체 의무화
- 소규모 건축 리노베이션에 대한 세금 감면 정책
또한, 정부는 각 지역의 특성과 상황을 반영한 맞춤형 정책을 수립해야 하며, 단순히 물리적 환경 개선에만 치중하지 않고, 사회적 지속가능성을 중심으로 한 접근이 필수적입니다.
마무리하며: 진정한 도시 재생은 사람을 지키는 것
도시는 사람을 위한 공간이어야 합니다.
재생은 공간의 겉모습을 바꾸는 것이 아니라, 그 공간을 살아가는 사람들의 삶을 풍요롭게 만드는 과정입니다. 젠트리피케이션 없이 재생하는 일은 결코 불가능하지 않습니다. 다만 속도보다 방향이 중요하며, 참여보다 공감이 우선되어야 합니다.
지속가능한 도시, 포용적인 지역사회를 만들기 위해서는 사람 중심의 도시재생 전략이 필요합니다.
철저한 계획과 책임 있는 실행, 그리고 지역 주민과의 동등한 협력 없이는 진정한 도시 재생은 완성될 수 없습니다.
지금이야말로, 개발이 아닌 ‘함께 사는 도시’를 설계해야 할 때입니다.